Cuando alguien compra una villa en la Costa del Sol recibe una hoja de gastos bastante completa. Impuestos, notaría, registro, comunidad, IBI, seguro, piscina, jardín. Es una hoja honesta y está bien hecha. Le falta una línea, y con los años suele ser la más cara de todas: el mantenimiento de la envolvente exterior de la casa.
No aparece porque el que vende la casa no la ha mantenido nunca, o porque quien la mantuvo fue el propietario anterior y esa factura no viaja con la escritura. Y no aparece, sobre todo, porque no hay una cifra estándar que poner: depende de la superficie de fachada, de a cuántos metros del agua esté la casa y de en qué estado se recibe.
Llevo desde 1999 construyendo y rehabilitando villas en esta costa. Lo que sigue no es una advertencia comercial, es el patrón que se repite cuando volvemos a abrir casas quince años después de haberlas entregado, o casas que levantaron otros.
La sal no se evapora
El aire de la costa lleva sal en suspensión y la deposita sobre la casa entera. El agua se va. La sal se queda, y como atrae humedad del ambiente, mantiene húmeda una superficie que a la vista está seca. Sobre esa humedad permanente trabajan después el sol y el viento.
Es la razón por la que una villa en Puerto Banús y una casa idéntica en Antequera, con los mismos materiales y la misma mano de obra, no envejecen al mismo ritmo. No es un problema de calidad de construcción. Es el sitio, y el sitio es precisamente lo que se ha pagado.
Lo primero que falla no es lo que uno teme
La preocupación habitual del comprador es la estructura. Es la que menos motivos da. En una villa junto al mar el orden de deterioro es bastante estable: primero los sellados de las juntas, después la pintura de la cara sur y de la cara que mira al agua, luego los herrajes y la tornillería, más tarde la carpintería, y solo mucho después, si nadie ha hecho nada durante años, el soporte de la fachada.
Los cuatro primeros escalones son mantenimiento. El quinto ya es obra. Entre uno y otro no hay una diferencia de precio, hay una diferencia de categoría, y todo el juego consiste en no llegar al quinto.
El detalle que sorprende a todo el mundo
Las zonas de la casa que están protegidas de la lluvia se deterioran antes que las que reciben todos los temporales de poniente.
Suena al revés y tiene una explicación sencilla: la lluvia lava la sal de las superficies a las que llega. Debajo de un porche, en el intradós de un voladizo o en la cara interior de una barandilla, la sal se deposita igual y no la retira nadie nunca. Ahí es donde aparecen los primeros puntos de óxido en herrajes que el fabricante vendió como inoxidables, y ahí es donde suele empezar la picadura en el aluminio.
Para quien tenga la casa cerrada media parte del año, esto tiene una traducción muy práctica: pasar una manguera de agua dulce por las zonas cubiertas dos o tres veces al año es probablemente la intervención con mejor relación entre coste y efecto de toda la lista.
Cómo se comporta el gasto
No voy a dar una cifra por metro cuadrado, porque cualquier cifra dada sin haber visto la casa es inventada. Lo que sí se puede describir es el patrón, que es lo que de verdad sirve para decidir.
Una villa a la que se le hace una revisión visual al año y un repaso por ciclos gasta poco y de forma regular, con los desembolsos grandes separados en el tiempo. Es predecible y se presupuesta bien.
Una villa a la que no se le ha hecho nada en diez años no gasta menos: gasta lo mismo, junto y de golpe, en forma de puesta al día. Y si en esos diez años se ha establecido una entrada de agua, el gasto ya no es de mantenimiento. Es una obra, y ahí la diferencia sí es de otro orden.
La conclusión incómoda, dicha por alguien que cobra por hacer las dos cosas, es que la segunda opción no le sale rentable a nadie salvo al constructor.
Qué preguntar antes de comprar
Tres preguntas que cuestan poco y ahorran mucho:
¿Cuándo se pintó por última vez la fachada, y se pintó entera o por caras? Una respuesta concreta indica que hay mantenimiento detrás. «No sabría decirle» también es una respuesta.
¿Puedo ver la casa por detrás? La cara que da al mar y las zonas bajo porche cuentan la verdad del estado de la vivienda mucho mejor que la fachada de entrada, que es la que se prepara para las visitas.
¿Hay algún cerco de humedad en los techos de la planta baja, debajo de las terrazas de arriba? Es la señal más barata de detectar y la que más dinero implica si está ahí.
Ninguna de las tres necesita un técnico. Necesitan diez minutos y mirar donde no se suele mirar.
Sobre el autor
Juan Ramón Guillén es gerente y fundador de Construcciones Herguicons, constructora con equipo propio que desde 1999 levanta y rehabilita villas entre Marbella, Estepona y Sotogrande.
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