Cuando se solicita un préstamo para comprar una vivienda, el banco necesita conocer el valor real del inmueble antes de decidir cuánto dinero está dispuesto a prestar. Ese es precisamente el objetivo de la tasación hipotecaria: un informe técnico y objetivo que determina el valor de un inmueble con la finalidad específica de servir de garantía en una operación hipotecaria.
A diferencia de otras valoraciones, la tasación hipotecaria sigue una metodología normativa y solo puede realizarla una sociedad homologada por el Banco de España. Su resultado condiciona tanto la decisión del banco como la seguridad económica del comprador.
¿Para qué sirve una tasación hipotecaria?
La tasación hipotecaria cumple una doble función. Para la entidad financiera, sirve como referencia objetiva para calcular el importe máximo que puede prestar, ya que los bancos no financian sobre el precio de venta acordado entre las partes, sino sobre el valor certificado por un técnico independiente. Para el comprador, la tasación aporta una segunda opinión profesional sobre si el precio que va a pagar por la vivienda se ajusta a su valor real, lo que puede resultar útil a la hora de negociar.
Diferencias entre valor de tasación, valor de mercado y valor catastral
Conviene no confundir estos tres conceptos, ya que cada uno responde a una lógica distinta:
- Valor de tasación: el que determina un tasador profesional siguiendo criterios técnicos y normativos, y el que utilizan los bancos para calcular la hipoteca.
- Valor de mercado: el precio al que efectivamente se compra y vende un inmueble, resultado de la negociación entre comprador y vendedor.
- Valor catastral: el asignado por la Administración con fines fiscales, habitualmente inferior al valor real del inmueble.
Estos tres valores pueden coincidir, pero no es lo habitual, y sus diferencias explican, por ejemplo, que un banco no siempre financie el 100% del precio de compraventa.
¿A quién van dirigidas las tasaciones hipotecarias?
Las tasaciones hipotecarias afectan principalmente a dos partes. Por un lado, a quienes solicitan el préstamo, ya sean personas físicas o jurídicas —particulares y empresas—. Por otro lado, a las entidades financieras, que las utilizan tanto para cuantificar nuevos préstamos como para revisar y actualizar el valor de las garantías reales que ya mantienen en su cartera.
¿Quién puede realizar una tasación hipotecaria?
Los informes de tasación hipotecaria deben ser elaborados por técnicos cualificados: arquitectos, arquitectos técnicos o, en determinados casos con actividades especiales —como una nave industrial—, ingenieros.
El papel de las sociedades de tasación homologadas
El técnico visita el inmueble para realizar la toma de datos in situ y, posteriormente, redacta el informe de tasación. Este documento se envía a la sociedad de tasación, que debe estar homologada por el Banco de España. La sociedad revisa el trabajo del técnico y, tras su visto bueno, emite el informe definitivo al cliente, que queda firmado tanto por el técnico como por la propia sociedad. Este doble control es una de las principales garantías de fiabilidad del sistema de tasación en España.
¿Qué factores influyen en el valor de una tasación hipotecaria?
El técnico tiene en cuenta múltiples variables a la hora de determinar el valor de un inmueble, entre ellas:
- Ubicación: la zona, el barrio y el entorno son uno de los factores con mayor peso en la valoración.
- Superficie y distribución: metros construidos, distribución de estancias y existencia de anejos como garaje o trastero.
- Estado de conservación y antigüedad: el estado del inmueble y las posibles reformas realizadas.
- Eficiencia energética y aspectos constructivos: calidad de los materiales, instalaciones y certificación energética.
- Situación urbanística y registral: que el inmueble se ajuste a la normativa vigente y no existan discrepancias entre la realidad física y la inscripción registral.
- Comparables de mercado: el técnico analiza operaciones y ofertas de inmuebles similares en la misma zona para contrastar el valor obtenido.
¿Cómo afecta la tasación hipotecaria al importe de la hipoteca?
Cuando el precio de compraventa y el valor de tasación no coinciden, la entidad financiera suele tomar como referencia el más bajo de los dos, aplicando sobre él el porcentaje de financiación acordado, que en el mercado español suele situarse en torno al 80%. Por eso, si el valor de tasación resulta inferior al precio pactado, es posible que el comprador deba aportar una entrada mayor de la prevista inicialmente.
Validez del informe de tasación hipotecaria
Un informe de tasación hipotecaria tiene, con carácter general, una validez de seis meses desde su fecha de emisión. Pasado ese plazo, si la operación no se ha formalizado, es habitual que el banco solicite una actualización o una nueva tasación.
¿Qué significa la tasación hipotecaria para Gesvalt?
En Gesvalt entendemos que la compra de una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona o de una empresa. Por ello trabajamos para ofrecer informes de tasación hipotecaria rigurosos, homologados por el Banco de España y adaptados a los requisitos de cada entidad financiera, con el objetivo de aportar un valor fiel, ajustado al mercado y sostenible en el tiempo.
Como sociedad de tasación, Gesvalt es miembro de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) y de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), y cuenta con certificación de calidad ISO 9001, credenciales que refuerzan la fiabilidad de cada informe que emitimos.
Si tu objetivo es conocer el valor de tu inmueble para una finalidad distinta a la hipoteca —compraventa, herencia o separación de bienes, entre otras—, en Gesvalt puedes solicitar una valoración vivienda adaptada a cada caso. Y si lo que necesitas es formalizar tu préstamo, nuestro equipo de técnicos homologados se encarga de gestionar tu tasación hipotecaria de principio a fin, con la máxima agilidad y garantías.
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