Como Funciona la Hipoteca Multidivisa

Las llamadas hipotecas multidivisas o hipotecas en divisas que como su nombre indica, son aquellas en que el dinero que nos presta el banco lo hace en otras divisas o monedas a elegir entre las que se encuentra también el euro, suelen resurgir con fuerza en momentos de subida de tipos de interés. Lo que se quiere aprovechar en estos casos con la hipoteca en divisas, son los bajos tipos de interés de algunas monedas o o de otras divisas como habitualmente es el Yen japonés o moneda japonesa que suele ser inferior al 1% (libor del yen a 3 meses) e incluso menos, si hablamos del libor yen a plazo de un mes, para abaratar los préstamos. Este tipo de financiación o préstamos ha venido siendo utilizado principalmente por las empresas exportadoras. Ni que decir tiene que “no es oro todo lo que reluce” y contratar este tipo de hipotecas multidivisas tiene importantes riesgos, por lo que no suele ser aconsejable para las familias que viven con una nómina  y compran la vivienda con el esfuerzo de cada día si no se toman las debidas precauciones y en todo caso, si decidimos entrar en este tipo de préstamos en divisas, deberemos hacerlo despúes de informarnos debidamente, entender perfectamente su funcionamiento y no por lo que nos haya podido contar otros o lo bien que les ha funcionado.

Como decimos, las empresas suelen acudir a estas financiaciones pues sus necesidades son a corto medio plazo y el riesgo de que el valor de la moneda cambie es menor y además se suelen cubrir con seguros de cambio que contratan en el mercado de divisas que les garantizan posibles fluctuaciones en la divisa o moneda contratada, pero no es este el caso de las hipotecas donde tenemos que contratar a plazos de 30 años y mas.

Ventajas de la hipoteca Multidivisa

Por tanto, la ventaja de contratar una hipoteca multidivisas y especialmente en una divisa como la japonesa el Yen japonés (libor del yens suele ser inferior al 1%) e incluso el Franco suizo o moneda suiza (libor 3 meses 2,75) en que las condiciones y tipos de interés están claramente por debajo del interés del euribor es clara; podemos pagar nuestro préstamo hipotecario incluido el diferencial a un interés del 1,40% ó 2% por ejemplo que comparado  con el 5,50% actual de media que se paga con el euro, nuestra cuota lo notará claramente como se puede comparar haciendo varios supuestos de condiciones de tipo de interés en el simulador de hipotecas cambiando el tipo de interés del euribor al yen o al fanco suizo, aunque los plazos de las hipotecas en divisas o multidivisas suelen ser menores (máximo 30 años). La moneda o divisa a elegir dependerá del momento de cada una de ellas y de una decisión personal, ya que aunque el interés del Franco Suizo es mayor, el cambio de la moneda respecto al euro es bastante mas estable que el yen con lo que asumiremos menos riesgo. Al final de esta explicación y en las siguientes páginas 2, 3, 4, 5 y 6 pinchando en los correspondientes números, encontrarás un ejemplo con cuotas a pagar cada mes, la evolución del libor del yen y franco suizo, como funciona la hipoteca y riesgos que se corren con el simulador de hipoteca multidivisa

El inconveniente de la hipoteca multidivisa : Si de repente, la divisa elegida en nuestro caso el yen, cambia de valor, por ejemplo un 5% en una hipoteca de 200.000 euros, de la noche a la mañana, habremos pasado a deber 10.000 euros mas al banco. Y de nada sirve, pasarnos a otras divisas o al propio euro como suelen vender los bancos o algunos intermediarios porque ya es tarde al tener que comprar en el mercado los yenes correspondientes que ya se han encarecido. Obviamente, puede ocurrir lo contrario, que esa divisa cambie de valor y entonces nuestro préstamo de pronto se haya rebajado en el porcentaje correspondiente. Puedes ver estos riesgos de la hipoteca multidivisa con algunos ejemplos

Convertir Euros a Yens y cambio del Yen contra el euro

Actualización: Con la bajada de los tipos de interés del euro por debajo del 1%, se perdió la ventaja de tener la hipoteca referenciada con el Yens o el Francos Suizo y se han dejado de contratar hipotecas en divisas más aún teniendo en cuenta la pérdidas sufridas en aquellas operaciones ya firmadas. Para aquellos que ya tienen una hipoteca en multidivisa, pueden consultar el cambio del yen contra el euro para conocer la deuda pendiente de su hipoteca en euros.

Pérdidas en las Hipotecas Multidivisa

Perdidas en las hipotecas multidivisa con la subida del yen

    En esta web podrás encontrar todo lo relacionado con las hipotecas y los pisos, pasos para comprar o vender pisos, consejos sobre hipotecas, como cambiar la hipoteca de banco hipoteca puente, hipoteca multidivisa. A través del Directorio puedes encontrar cada una de ellas

Las hipotecas en divisas pierde el el 20% en 2 meses

        El día 6 de Agosto de este mismo año 2.008, el cambio del yen japonés era de un euro igual 169,18 yenes (un yen= 0,005910864 euros) y a la misma fecha del mes de Octubre, el yen ha quedado fijado en el 135,50 (un yen = 0,007326007 ) lo que significa una revalorización del yen en mas de un 19% que es lo que ha significado de aumento en las hipotecas que en aquella fecha contrataron su hipoteca en la moneda japonesa, o lo que es lo mismo para una hipoteca de 250.000 euros, en dos meses ha pasado a deber 298.000 euros en dos meses y este repentino cambio en la evolución de la divisa, nos muestra de la forma mas cruda el riesgo que tiene este tipo de producto.

        Si dicha contratación se hubiera hecho en francos suizos, el cambio de la moneda suiza ha pasado de un euro= 1,634 en Agosto del 2.008 a un

euro=1,547 en Octubre de la misma fecha, o lo que es igual las hipotecas han incrementando su deuda en un 5,30% lo que demuestra la mayor estabilidad respecto al euro del franco suizo pero que también supone riesgo.

        Y si lo desea, podemos encargarnos de gestionarle su hipoteca en divisas o hipoteca en euros así como cambiar la hipoteca que tenga actualmente. Para ello es suficiente que nos facilite sus datos mediante el formulario de contacto

Ejemplo de hipoteca multidivisa

Ejemplos de hipoteca en yens o multidivisa

Pongamos un ejemplo de un préstamo de  150.000€ , en el momento  de  firmar la hipoteca, se elige entre  una de las monedas que figuran en escritura y la que mas mas convenga según el tipo de interés de esa fecha o las perspectivas de evolución de la divisa,  generalmente el  YEN japonés que utilizaremos como ejemplo a plazo de 30 años.

En el ejemplo, la deuda en yens en ese momento sería 24.495.000 resultante de multiplicar los 150.000 euros por 163,30 que a la fecha del cálculo está el yen sobre el euro (1 euro = 163,30 y 1 yens= 0,0061237 euros)
Por tanto, su deuda sería de 24.495.000 yens japoneses o el equivalente a los 150.000 euros de la hipoteca que solicitamos
Ahora podemos hacer una simulación de hipoteca con la calculadora de hipotecas con un interés final del 1,85% (en el ejemplo de hipoteca multidivisa, un libor del yen japonés de 1,10 + el diferencial del banco de 0,75= 1,85%) y observamos que la cuota que tendríamos que pagar para este ejemplo es de 88.711 yenes de cuota mensual.
Es decir, cada mes tendría que pagar 88.711 yens japoneses, pero como nuestra moneda local es el Euro, el banco compra por nuestra cuenta los yenes necesarios pagando con euros, motivo por el que se producen mas gastos por comisiones de cambio en el momento de fijar la deuda y cada vez que cambiamos de divisa o hacemos alguna amortización o pago de las cuotas. Aunque la comisión de cambio del 0,20% sobre una cuota mensual por ejemplo de 1.000 euros es de 2 euros, los bancos suelen cobrar un mínimo de 10 o 12 euros.

Ahora ponemos 2 ejemplos de cuota a pagar dependiendo del cambio del yen japonés:

La cuota indicada de inicio del préstamo de  88.711 yens por 0,0061237 euros que valdría cada yen, tendriamos una cuota de 543,23 euros
Ejemplo de otra cuota que el cambio del yens se ha devaluado a 0,00652316 (1 yen= 0,00652316 o 1 euro= 153,30 yens), en este caso sería 88.711 yens por 0,00652316, la cuota a pagar ese mes sería de 578,67 euros.
En el siguiente enlace, se pueden hacer cálculos del cambio de yen al euro y del euro al yen. También del franco suizo y de otras divisas: Cambios de euros a yens
Como se puede observar, la cuota varía dependiendo del cambio de yen en ese día o para ser mas exactos 2 días antes que se compran las divisas en el mercado.
El mismo cálculo de puede hacer por la totalidad de la deuda de los 24.495.000 yens por lo que deberemos un capital total en euros en cada momento dependiendo del cambio del euro/yen. Aquí radica el alto riesgo de endeudarse en divisas.
Si comparamos ahora esta cuota con un préstamo en euros tomada la misma referencia, tendríamos 150.000 euros a 30 años al 5,16 (Euribor +0,50), pagaríamos una cuota de 819,6 euros  y por tanto 276,73 euros menos (sin tener en cuenta las comisiones a mayores que hemos de pagar por el cambio de divisa).

Este tipo de préstamos,  le permite cambiarse a otra moneda, incluido el euro o moneda local , con lo que a partir de ese momento se pagaría como una hipoteca normal como por el ejemplo el indicado de euribor + 0,50 (se tendrá que haber pactado en escritura el diferencial).

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